ТЕМА № 11.
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.
План.
1. Правовые формы удовлетворения жилищных потребностей граждан на жилье. Право на жилище. Жилищный фонд.
Жилище является естественной насущной потребностью человека. Жилищный вопрос в нашей стране всегда отличался особенной остротой.
Правовыми формами удовлетворения жилищной потребности являются: приобретение жилища в собственность и наем или аренда жилого помещения. Право на жилище декларируется в ст. 40 Конституции РФ в числе основополагающих социально-экономических прав. Государство гарантирует каждому гражданину возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям, а также принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем. Эти положения сформулированы и в ст. 10-11 Декларации прав и свобод человека и гражданина, принятой ВС РСФСР 22 ноября 1991 г. Основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, а также общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере определены в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. Согласно ст. 2 Закона право граждан на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.
Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья. В России разработана государственная целевая программа "Жилище". Детальная правовая регламентация жилищных правоотношений, возникающих в рамках обязательств по использованию жилых помещений осуществляется нормами ГК РФ (ст. 671-688), ЖК РСФСР, ЖК РБ, рядом иных правовых актов. Новые социально-экономические условия диктуют необходимость дальнейшего реформирования жилищного законодательства, являющегося, по существу, подотраслью гражданского законодательства. Действующий ЖК РСФСР, принятый 24 июня 1983 г. и введенный в действие с 1 января 1984 г., устарел по многим положениям. Проект ЖК РФ опубликован для обсуждения 8 октября 1994 г., но принятие его Гос. думой задерживается. ЖК РБ принят 2 марта 1994 г. и введен в действие с 1 июля 1994г. Потребности граждан в жилище удовлетворяются из Жилищного фонда страны. Понятие жилищного фонда содержится в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики". Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие, квартиры, служебные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. В составе единого жилищного фонда законодательство выделяет отдельные составные части, также именуемые фондами. Так, согласно ст. 5 ЖК РСФСР жилищный фонд состоит из жилых домов и жилых помещений в других строениях, принадлежащих государству (государственный жилищный фонд), колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и общественным организациям (общественный жилищный фонд), жилых домов ЖК (фонд ЖСК) и жилых домов и квартир, находящихся в собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд). В жилищный фонд включаются также жилые дома, принадлежащие государственно-колхозным и иным государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям, на которые распространяются правила, установленные для общественного жилищного фонда. Классификация жилищных фондов в дальнейшем претерпела значительные изменения. Законом РСФСР от 24 декабря 1992 г. предусмотрены следующие виды жилищного фонда.
2. Частный жилищный фонд.
фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
2)фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в т.ч. за счет средств ЖСК с неполностью выплаченным паевым взносом.
3. Государственный жилищный фонд.
Ведомственный фонд, состоящий в гос. собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении гос. учреждений, относящихся к федеральной гос. собственности.
2) Фонд, находящийся в собственности субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении госпредприятий или оперативном управлении гос. учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
4. Муниципальный жилищный фонд.
Фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
5. Общественный фонд.
Фонд, состоящий в собственности общественных объединений.
6. Жилищный фонд в коллективной собственности.
Фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности, собственности общественных объединений.
Как отмечено в юридической печати введение в законодательство понятия "жилищный фонд в коллективной собственности" является не самым удачным решением проблемы регулирования правоотношений собственности в многоквартирных многоэтажных домах. В ЖК РБ, в основном придерживающемся указанной классификации, говорится о “Жилищном фонде общей собственности", что наиболее точно отражает сущность данного жилищного фонда (ст. 898-103 ЖК РБ). В Проекте Жилищного кодекса РФ (ст. 7) в зависимости от принадлежности жилищный фонд РФ подразделяется на:
1) жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам и юридическим лицам;
2) государственный жилищный фонд: жилые помещения, принадлежащие на праве собственности РФ и субъектам РФ, и находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.
3) муниципальный жилищный фонд: жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, а также жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.
В зависимости же от использования жилищный фонд РФ подразделяется на:
1) жилые помещения, предоставляемые собственниками для проживания на режиме социального пользования;
2) жилые помещения, принадлежащие гражданам и используемые ими для личного проживания членов их семей;
3) жилые помещения, используемые собственниками для сдачи в аренду с целью извлечения прибыли.
Деление жилищных фондов по критерию отнесения жилых домов и жилых помещений к фонду социального пользования ввел Закон "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. Согласно ст. 12 Закона жилищный фонд социального использования – совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования формируется с обеспечением гласности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями. По мнению ряда юристов, с учетом правового режима сюда можно было бы отнести и служебные помещения. Косвенное упоминание о жилищном фонде социального использования содержится в ст. 672 ГК РФ: "В государственном и муниципальном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения". В ЖК РБ о подобном классификационном виде жилищного фонда не упоминается, однако это не исключает социальной направленности государственного и муниципального жилищных фондов. Поэтому, когда речь идет в нем о предоставлении жилых помещений гражданам на условиях договора найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов, то имеется в виду предоставление жилья помещений социального использования.
7. Предоставление жилых помещений социального использования. Договор социального найма жилого помещения.
Согласно ст. 13 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, определяют органы государственной власти и управления РФ, субъектов РФ и муниципальных образований в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учетом льгот по предоставлению жилых помещений, установленных органами государственной власти и управления. Основанием для вселения в жилое помещение по договору социального найма является ордер. Право гражданина на получение жилого помещения закреплено в ст. 28 ЖК РСФСР и ст. 21 ЖК РБ. Жилые помещения по договору социального найма предоставляются в государственном и муниципальном фонде социального использования. Договор социального найма жилого помещения – это соглашение, по которому наймодатель предоставляет в бесплатное и бессрочное пользование нанимателю и членам его семьи при годное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры в пределах социальной нормы жилой площади, либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальный услуги. Социальная норма жилой площади жилья – размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг. Социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру жилых помещений в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи и других факторов.
Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте (если иное не установлено законодательством), как правило, в виде отдельной квартиры на семью. В соответствии с ч.1 ст. 22 ЖК РБ нуждающиеся в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи менее 8 кв. м. (в Москве менее 5 кв. м.).
Нуждающимся в улучшении жилищных условий, независимо от обеспеченности жилой площадью признаются также (ст. 29 ЖК РСФСР, ст. 22 ЖК РБ):
а-1) проживающие в неблагоустроенных жилых домах независимо от вида жилого фонда инвалиды ВОВ, инвалиды труда 1-ой группы, инвалиды 1-ой группы из числа лиц, пребывавших в составе действующей армии во время боевых операций, одинокие пенсионеры;
б-2) проживающие в жилом помещении, признанном в установленном порядке непригодным для постоянного проживания;
в-3) проживающие в квартирах. занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений здравоохранения) в одной квартире невозможно;
г-4) проживающие в одной комнате лица разного пола старше 9-ти лет, кроме супругов;
д-5) проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;
е-6) занимающие комнаты в квартирах на несколько нанимателей (если это предусмотрено коллективным договором (соглашением);
ж-7) проживающие в общежитиях не менее трех лет, кроме граждан, произведших отчуждение собственного жилого помещения ранее чем за три года до момента вселения в общежитие, а также сезонных и временных работников; лиц, работающих по срочному трудовому договору, и лиц, поселивших в связи с обучением;
з-8) другие граждане в соответствии с законодательством РФ и субъектов РФ.
Обязательным условием для принятия на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, является как правило постоянное проживание в данном населенном пункте. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется по месту жительства или по месту работы.
На учет по месту жительства принимаются:
1) граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий по основаниям, предусмотренным п.п. "а", "б" и "в" ст. 22 ЖК РБ;
2) граждане, указанные в п. "а" ст. 22 и имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи менее 8 кв. м.
На учет по месту работы принимаются граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий по основаниям, предусмотренным ч.1, п.п. "г", "д", "а" и "ж" ч.2 ст. 22 ЖК РБ. Граждане, принятые на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства, могут встать по их желанию на учет и по месту работы.
Ведение учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется:
- по месту жительства – соответствующими органами власти или специально назначенными органами;
- на предприятиях – должностными лицами, назначенными приказом администрации по согласованию с профкомами.
Отказ о принятии на учет может быть обжалован гражданином в судебном порядке.
Принятие на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, производится по месту жительства решением соответственного органа власти, а по месту работы - совместным решением администрации и профкома. Принятые на учет граждане включаются в книгу учета, которая ведется в соответствующем органе власти, на предприятии как документ строгой отчетности. Учет граждан ведется по общему и льготному спискам. Ежегодно в период с 1 января по 1 апреля проводится перерегистрация граждан, состоящих на учете. Право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий сохраняется за гражданами до получения жилого помещения в пределах социальной нормы, кроме следующих случаев:
1. изменения жилищных условий, в результате которых отпали основания для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий;
2. выезда на другое постоянное место жительства;
3. выявление в представленных документах не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет;
4. прекращения трудовых отношений с предприятиями, если они состоят на учете по месту работы, кроме случаев увольнения в связи с уходом на пенсию и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Не могут быть сняты с учета:
- семьи, потерявшие кормильца, состоявшего на учете;
работники, направленные предприятием, на обучение с отрывом от производства в профессиональные образовательные учреждения - на период учебы;
- работники, уволившиеся с работы в связи с призывом на действительную срочную военную службу – в случае продолжения ими трудовых отношений с предприятием., после окончания действительной военной службы;
- в других случаях, предусмотренных законодательством субъектов РФ.
Решение органа о снятии с учета: может быть обжаловано в судебном порядке. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке общей или льготной очередности, исходя из времени принятия на учет. В льготном порядке жилые помещения, в первую очередь, предоставляются нуждающимся в улучшении жилищных условий:
а) инвалидам ВОВ, семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненных к ним лицам в соответствии с действующим законодательством;
б) лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (п. "в" ч.2 ст. 22 ГК РБ);
в) инвалидам I и II групп, инвалидам по зрению, кроме лиц, ставших инвалидами в результате совершенного ими преступления;
г) семьям лиц, погибших на производстве в результате несчастного случая";
д) матерям, которым присвоено звание "мать-героиня";
е) семьям, имеющим 3-х и более детей, не имеющих своих семей и проживающих совместно с родителями;
ж) гражданам по окончании пребывания в государственном детском учреждении, у родственников, опекунов или попечителей, где они находились на воспитании, если им не может быть возвращено жилое помещение, откуда они выбыли в детское учреждение, к родственникам, опекунам или попечителям;
з) рабочим и служащим, длительное время проработавшим на одном предприятии, а также высококвалифицированным работникам и специалистам (если предусмотрено в коллективном договоре);
и) другим категориям граждан, предусмотренным законодательством, действующим на территории РБ.
Льгота, предусмотренная ст. 28 ЖК РБ, может быть использована гражданами только один раз. Норма жилой площади устанавливается в размере 12-ти кв. м на одного человека (ст. 38 ЖК РСФСР, ст. 31 ЖК РБ). Жилое помещение предоставляется гражданам в пределах этой нормы, но не менее размера, устанавливаемого в надлежащем порядке. Таким образом, законодательство, кроме нормы жилой площади, предусматривает еще две жилищные нормы: нормы для постановки на учет (учетная норма) и норма предоставления жилой площади. В Москве норма предоставления жилой площади устанавливается от 9 до 12 кв. м., а учетная – не менее 5 кв. м. на человека. В РБ соответственно от 9 до 12 кв. м. и не менее 8 кв. м. Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилплощадь в виде комнаты или в размере 20 кв. м. Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, устанавливается законодательством, действующим на территории РБ и других субъектов РФ. На территории РБ действуют Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и в предоставлении жилых помещений в БАССР, утвержденные постановлением СМ БАССР от 20 июня 1990 г. На основании решения о предоставлении жилого помещения соответствующий орган власти выдает гражданину ордер, который является основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР, ст. 39 ЖК РБ).
8. Правоотношение жилищного найма и аренды жилых помещений.
Пользование жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями (ст. 671 ГК РФ ст. 50, ЖК РСФСР, ст. 43, 44, 104, 107 ЖК РБ). Согласно ст. 671 ГКРФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 44 ЖК РБ). Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в ст. 290 ГК РФ (общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме). Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ). Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Он обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (ст. 676 ГК РФ). Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (ст. 677 ГК РФ). Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения.
В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы, плата установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном жилищным законодательством. Так, согласно ст. 53 ЖК РБ, наниматель обязан вносить плату за жилье и коммунальные услуги ежемесячно не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца (ст. 678, 682 ГК РФ). Согласно ст. 680 ГК РФ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев. В ст. 64 ЖК РБ такой срок не указан, установлен лишь промежуточный срок – 1,5 месяца.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим (ст. 680 ГК). ЖК РБ подобного срока не содержат.
Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором (ст. 681 ГК). В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Согласно положениям ст. 672 ГК РФ данная правовая норма о сроках договора найма жилого помещения не распространяется на жилищные отношения, порождаемые договором найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования.
По истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения наниматель несет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течении года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).
Наниматель вправе с согласия наймодателя по договору поднайма передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Договор поднайма является возмездным. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (ст. 685 ГК РФ). По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становиться один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями. При временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ним сохраняется жилое помещение в течение 6 месяцев (ст. 60 ЖК РСФСР, ст. 54 ЖК РБ). Жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок в случаях:
а) призыва на действительную службу в течение всего времени прохождения срочной службы, а также призыва офицеров из запаса на действительную воинскую службу на срок до 3-х лет - на период прохождения действительной воинской службы; пребывание на действительной в/службе в качестве прапорщиков, мичманов и военнослужащих сверхсрочной службы - в течение первых пяти лет пребывания на действительной военной службе;
б) временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиции и т.п.) – в течение всего времени выполнения данной работы или обучения;
в) выезда из жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда детей в связи с утратой попечению родителей – в течение всего времени пребывания в государственных и муниципальных образовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения, стационарных учреждениях социального обслуживания и других учреждениях независимо от форм собственности для детей – сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских домах семейного типа либо в течение всего времени пребывания и родственников или опекунов (попечителей) если в жилых домах, из которых выбыли дети, остались проживать другие члены семьи. Если в жилых помещениях, из которых выбыли дети, Не остались проживать другие члены семьи, данные помещения передаются указанным детям в собственность в соответствии с законодательством;
г) выезда с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) – в течение всего времени выполнения этих обязанностей;
д) выезда для лечения в лечебно-профилактическом учреждении - в течение всего времени пребывания в нем;
е) заключения под стражу - в течение всего времени нахождения под следствием или судом;
ж) осуждения к лишению свободы на срок не выше 6 месяцев.
Положения ч.1 и п. “ж” ст. 60 ЖК РСФСР, ч.1 и п. “ж” ст. 54 ЖК РБ признаны неконституционными соответственно Конституционными Судами РФ и РБ.
В случаях, предусмотренных пунктами "а - ж" ст. 54 ЖК РБ (ст. 60 ЖК РСФСР), жилое помещение сохраняется за отсутствующими в течение 6 месяцев со дня окончания срока, указанного в соответствующем пункте. Признание лица, утратившего право пользования жилым помещением вследствие отсутствия этого лица сверх установленных сроков, производится в судебном порядке. Занимаемые нанимателем и членами их семей жилые помещения бронируются на весь период отсутствия в случаях, предусмотренных ст. 62 ЖК РСФСР (ст. 56 ЖК РБ). Отказ в выдаче охранного свидетельства может быть обжалован в судебном порядке. Наниматель вправе заселить по договору поднайма забронированное жилое помещение либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия охранного свидетельства. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца.
Согласно п.2 ст. 687 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2-х раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжение договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные п.2 ст. 687 ГК РФ, об устранении нарушений и отсрочки исполнения судебного решения. В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).
Выселение в административном порядке допускается с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающие в домах, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК РСФСР, ст. 71 ЖК РБ). В соответствии со ст. 91 ЖК РСФСР и ст. 72 ЖК РБ граждане выселяются из жилых домов с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения:
а) если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
б) если дом (жилое помещение) грозит обвалом;
в) если дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилое.
Выселение в связи с неуплатой за жилье и коммунальные услуги допускается в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения (ст. 77 ЖК РБ). Выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения допускается в случаях, предусмотренных ст. 98-99 ЖК РСФСР и ст. 78 ЖК РБ:
1) если наниматель, члены его семьи или совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилого помещения делают невозможным для других проживание в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и воздействия оказались безрезультатными;
2) если лицо самоуправно заняло жилое помещение;
3) если лицо лишено родительских прав и совместное проживание с детьми, в отношении которых оно лишено родительских прав, признано невозможным.
Жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды. Согласно ст. 1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики” и ст. 1 ЖК РБ договор аренды – соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
Более детальная регламентация жилищных правоотношений, возникающих из договора аренды жилых помещений, содержится в статьях 104-110 ЖК РБ. В аренду могут быть переданы жилые дома, квартиры, относящиеся к государственному, муниципальному, общественному и частному жилищным фондам. В аренду могут быть переданы заселяемые дома (жилые помещения), а также заселенные с согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан. Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному им органу. Не подлежат передаче в аренду специализированные дома и жилые помещения в них, служебные жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также комнаты в квартирах, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам. Согласно ст. 106 ГК РБ арендаторами могут быть граждане и юридические лица. Причем последние могут использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Основным документом, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды. Он заключается в письменной форме на началах добровольности и равноправия сторон. Содержание и условия договора аренды устанавливается ЖК РБ и другим законодательством, действующим на территории РБ.
В договоре аренды предусматриваются:
а) выполнение договорных обязательств;
б) состав и стоимость передаваемого в аренду жилища, порядок его передачи;
в) размер арендной платы;
г) сроки аренды;
д) распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного жилища (помещения);
е) обязанность арендодателя предоставить арендатору жилище;
ж) обязанность арендатора пользоваться жилищем в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить жилище (имущество) после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.
В договоре аренды могут предусматриваться другие права и обязанности сторон, не противоречащие законодательству РБ. Арендная плата устанавливается договором в виде фиксированной суммы. Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях изменения установленных цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не несет ответственности, ухудшилось арендованное жилое помещение или нарушены его права, предусмотренные договором. Арендатор с согласия арендодателя вправе передать в субаренду полученное по договору аренды жилое помещение, если иное не предусмотрено договором. Органы местной власти, предприятия, организации, учреждения вправе предоставлять за счет соответствующих бюджетов или собственных средств компенсации (субсидии) гражданам, арендующим жилые помещения с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот. Изменение условий договора аренды, его расторжение, прекращение и продление производится в соответствии с законодательством.
9. Пользование и распоряжение жилыми помещениями частного жилищного фонда.
Согласно ст. 19 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 года (ст. 87 ЖК РБ) граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:
1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в т.ч. находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, в соответствии с Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 4 июля 1991 г. и аналогичным Законом РБ от 27 февраля 1992 г.;
2) жилищного строительства, в т.ч. жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах (ЖК И ЖСК), товариществах собственников жилья;;
4) купли-продажи жилых помещений, в том числе через биржу, аукционы;
5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.
Доли государственного и муниципального жилищных фондов для продажи определяются в порядке, устанавливаемом субъектами РФ и органами местной власти.
Не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, а также жилищных ЖК и ЖСК с невыплаченными паевыми взносами, без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан. Гражданам, имеющим в собственности жилые помещения, могут предоставляться компенсации (субсидии), обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и льгот, установленных законодательством. Право собственности "на частный жилищный фонд" осуществляется в соответствии с правилами части 2 и 3 ст. 5, ст. 10 ЖК РБ. Собственник недвижимости в жилищной сфере, а следовательно гражданин и юридическое лицо, вправе в установленном законодательстве порядке владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в т.ч. сдавать внаем, аренду, передавать в залог в целом или по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в органах местной власти (ч.2-3 ст. 5 ЖК РБ). Порядок и условия владения, пользования и распоряжения частным жилищным фондом устанавливается собственником жилищного фонда, если указанное не противоречит законодательству.
Жилые дома, квартиры и жилые помещения частного жилищного фонда предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке как служебные жилые помещения и общежития. Запрещается предоставление и использование помещений в жилых домах, квартирах для нужд промышленного характера и использование указанных помещений в иных целях, если этим нарушаются законные права и интересы граждан. Владение, пользование и распоряжение жилыми домами и жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, собственники осуществляют по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законодательством. Граждане, имеющие в собственности жилые дома, жилые помещения, пользуются ими для личного проживания и проживания членов их семей. Они вправе вселять в дома, жилые помещения других граждан, а также сдавать их внаем или аренду на условиях и в порядке, устанавливаемых жилищным законодательством, в частности ЖК РБ. Члены семьи собственника жилого дома, жилого помещения (ст. 46 ЖК РБ),- проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещением, если при их вселении не было оговорено иное. Право пользования помещениями сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, жилого помещения. К отношениям пользования жилыми помещениями между собственником и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные ст. 46 ЖК РБ (права и обязанности членов семьи нанимателя) и ст. 54 ЖК РБ (сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами). Жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, не могут быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом, жилым помещением, кроме случаев, установленных действующим законодательством. В случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов в связи с изъятием, выкупом земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, по их желанию:
- предоставляются по установленным нормам квартиры по договору найма, аренды в домах государственного, муниципального или общественного жилищных фондов. При этом собственникам жилых домов (квартир) по их выбору выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств или предоставляется право использовать материалы от разборки домов, строений и устройств по своему усмотрению;
- передается в собственность равноценная жилая площадь в пределах нормы, но не менее размера ранее занимаемого жилого помещения.
Материалы от разборки дома(квартиры) используются предприятием, организацией, учреждением, органом власти, которым предназначен земельный участок. Материалы от разборки хозяйственных и других построек используются гражданами по их усмотрению;
выделяется органом местной власти равноценный земельный участок и строятся на новом месте предприятием, организацией, учреждением, для которого отводится земельный участок, жилые, хозяйственные и иные постройки взамен изымаемых и возмещаются в полном объеме все другие убытки, включая упущенную выгоду. Если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежат сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация органом местной власти, предприятием, учреждением, осуществляющими снос дома.